房贷.房贷额度用光,「表外贷款」叫停,北京高端楼市还有救吗?





自从317新政以来,北京房贷政策就一直处于非常紧缩的状态。近期关于北京楼市可能在10.1之后,全面停止房贷的消息被传出,原因就是全年房贷额度基本上已经被用掉80%左右,下半年房贷几乎处于封闭状态。

但与此同时,表外贷款产品则层出不穷,已经成为推动楼市桿杠最有力的工具。从某种意义上讲,317之后的楼市,有相当一部分流动性是依靠表外资金来实现的,这其实就是楼市的「场外配资」,也是一种变相的「首付贷」行为。

9月5日,北京银监局、央行营业管理部联合印发《北京银监局 人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,在这个通知里,重点提到三种贷款方式要进行严格自查:

第一:经营贷。所谓经营贷,就是公司股东或法人以房产抵押来获取经营性贷款,经营贷贷款额度是比较高的。这里面还涉及到以公司名义购房的情况,一种是以公司名义购房规避购房资格,一种则是能够在二手房销售不畅的情况下,通过经营贷快捷获取购房资金。

近期北京好几个高端楼盘开盘秒光,加上市场对于限价取消带来的价格上涨预期,这是政府非常不愿意在这个阶段看到的。而高端楼盘秒光的背后,其实跟以公司购买规避资格限定,以及以个人经营性贷款进行贷款有着密不可分的关係。

因此打击经营贷,将会对高端市场形成一定的影响。高端购房客户要想买房,就只能通过卖房一个途径来获取资金,从而导致整个二手房市场加速下滑,从而引发一手高端楼盘销售不畅的市场併发症。

第二,消费贷。消费贷是一种信用贷,不需要抵押,从而贷款周期相对较短,额度相对较低。

因此消费贷的控制,对中小户型市场有一定的利空,尤其是对高总价的商住市场,可能会形成较大的冲击。因为商住本身就是没有房贷的,现在如果连信用贷也控制,基本上就是彻底去桿杠了。

第三,房抵贷。就是所谓的房产抵押贷款用于再购房的行为,是这次政策重点审查的部分,官方说法是房产抵押贷款用于购房,不符合房地产调控的政策要求。

如果说经营贷影响的是公司名义购房行为,那幺房抵贷的审查,那就是对个人购买高端楼盘造成巨大的市场影响,保守估计利用房抵贷来进行购房置换的比例应该不低于20%-30%。

特别值得注意的是,可能在北京审查之后,环北京的河北地区很快也会跟进。

综上所述,北京楼市「场外配资」的全面自查,影响最大的,是北京的中高端住宅市场,其次是北京高总价的商住产品。尤其是北京中高端住宅市场,面对的是改善需求,而北京的改善需求多数都属于置换型需求,在二手房市场仍旧低迷的情况下,可能中高端市场最快在四季度就会进入一个盘整期。

其次是北京高总价的商住市场,也是一个明显的利空。前些日子部分银行曾经推出过商住的抵押贷款业务,也就是可以利用商住房本来进行抵押,从而套出部分资金来购买住宅,本质上加快了商住产品的流动性。而房抵贷的停止,就彻底将商住产品流动性给封锁了,再加上信用贷的停止,确实对商住的市场预期有一定的影响。

因此,从楼市场外配资全面禁止的背景来看,至少我们可以看出以下趋势:

第一:政策放鬆在短时间内是不可能的期望。否则不会出台这样的政策,政策趋势是在补漏洞,这也符合北京未来的「双控」的发展趋势。北京楼市可能在未来一年将会持续走向阴跌状态。

第二:北京高端住宅,豪宅的市场趋势是一个明显利空。真正的富豪阶层其实都在卖房移民,而中产阶层的购买实力从目前来看还不足以支撑北京的高端市场,金融桿杠的抽离,对高端住宅是一种釜底抽薪。

第三:北京楼市的资金会很快被抽离,极有可能会推动局部三四线城市房价。在环北京不限购的低总价产品、江浙一带的三四线不限购、不限贷的小城市,可能房价还会持续火热一段时间。桿杠的抽离,意味着高总价产品可能全面走入低迷期。

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