房贷.房贷族注意!踩到这5大地雷就享受不到报税优惠生活





五月报税季即将登场,房贷族及售屋族最常踩到的报税地雷,要看仔细、避免出错。   图:今周刊提供

小惠结婚8年,婚后即与公婆同住,随着孩子出生、长大,居家空间日渐不敷使用;过去两年她积极存钱、看房,希望能「自立门户」,给小孩一个独立空间。去年她总算遇见了心仪的物件,没多久就下订交屋,成为房贷一族。

「听说房贷利息能抵税,究竟该怎幺利用这笔贷款申报,才能有效节税?」成了报税前小惠最想搞懂的事。

房贷族在判断「能否利用房贷利息节税」时,第一步要先确定自己是用「列举扣除额」还是「标準扣除额」才划算。若经过试算,发现以「标準扣除额」申报能抵较多税,那幺就不须考虑「列举扣除额」中的「购屋借款利息」优惠。也就是说,「房贷利息能抵税」看得到吃不到。

因此以标準扣除额,还是列举扣除额计算更符合利益,须将「列举扣除额」项目全部加总起来,算算看是否超过标準扣除额。

以小惠为例,夫妻合併申报标準扣除额为24万元;而盘点常见的列举扣除额项目,有保险费(每人上限2.4万元),小惠一家三口可扣7.2万元;还有医药费支出约3万元,总计10.2万元。此时,加计房屋利息若超过24万元,那幺就可採用列举扣除额申报。也就是,小惠的房贷利息以整数计,至少要14万元。

进一步试算,要达到每年14万元的房贷利息支出,以银行借款利率1.7%计算,房贷总额约824万元;若利率为1.8%,则房贷总额至少要778万元。小惠的购屋借款达950万元,房贷利率为1.8%,一年利息超过17万元,因此以列举扣除额申报更有利。

房贷不限笔数   但限定一屋

富邦证券专家团队协理陈秋兰指出,银行会不定期推出各式购屋贷款专案,或配合政策推出「青年安心成家购屋优惠贷款」,由于优惠贷款都有一定额度上限,超过的部分,就会适用其他方案,改採另一种利率计算房贷利息,但不论房贷总额拆成多少笔,利息部分都可加总计算。

重点是,如果购买的是两间打通的房子,或屋主将上下楼一起卖,房贷利息列举扣除,就只能限定一屋,而不是直接扣除总房贷的利息金额。

例如,小惠买进两间相连且打通的公寓,总贷款金额为九五○万元,假设两间房贷金额分别是300万元及650万元,那幺她的购屋借款利息只能择一屋扣抵。以为打通、房子「二合一」房贷利息就可合併计算,是天大的误解。

不是有缴房贷就行   重点是设籍

安永会计师事务所税务服务部会计师林志翔表示,依《所得税法施行细则》,购屋借款利息扣除必须符合几项要件,像「纳税义务人、配偶或受扶养亲属于课税年度在该地址设籍」这件事,就很容易被忽略。

不少人买进新屋后,会花一段时间装潢整修,同时选择黄道吉日「入厝」;要是去年6月就交屋并开始缴房贷,但房子装潢花了3个月,之后又看了农民曆,决定过完年再设籍入住,那幺今年报税时,购屋借款利息就不符合扣除要件。或是虽然交屋后就直接入住,但包含本人、配偶及申报扶养亲属都未在该年度设籍,或在自宅设立公司,购屋利息也无法扣除。

(本文获今周刊授权转载,内容请参阅第1164期《今周刊》)

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