房贷.【投资理财房地产房租买房】帮房东缴房贷还一直被调





根据内政部最新统计资料,全国租金指数已连续52个月上扬,让不少租屋族叫苦连天,看着自己每个月辛苦存下的血汗钱,一直在帮房东缴房贷,也许买下一间小公寓、成为有壳一族会更好,但现在房价又高到让人望之却步。究竟是买房或继续租屋,很多人犹豫不决。

这波房市景气虽然自2014年反转向下,租金指数却在同年开始不断攀升,由于市场观望气氛浓烈,不少民众就算口袋有钱也害怕买在高点,宁愿「逐水草而居」、租屋过活。

也有人因为买不起,只能选择便宜的雅房暂时租下,而已经贷款买屋的房东,想要足够的投资报酬率,不断调高租金。这些林林总总的因素,让租屋市场需求持续增加,租金也跟着一路上扬,反正房东不怕租不出去。

▲注:指数基期:105年=100。

买房好还是租房好?

买房好?还是租房好?提倡买房的人认为,不想再看房东脸色,而且又可以强迫储蓄,尤其缴房贷不见得会比缴房租来得多;不买房的人则说,房价现在涨到天价,万一遇到不景气崩跌,还要揹上20年房贷,宁愿继续当无壳蜗牛。

事实上,屋比房屋比价平台的统计,台北市截自5月30日为止的平均每坪月租金为1564元,2到3房的待租住宅每月租金价格中位数为3万9千元,价格比社会新鲜人一个月的薪水还要高很多。

屋比趋势研究中心总监陈杰鸣指出,以2017年台北市家庭可支配所得中位数112万8510元来看,平均每月可支配所得为94043元,又要养家糊口,现在的房租水準对家庭负担确实有点过高。

如果以不超过3分之1为前提,算出每月可负担房贷金额为31348元,这样的金额就低于前述的租金价格,如果这样比较,租房子不如购屋去。

而若以自备款2成、贷款8成、30年期、利率1.7%的房贷条件计算,回推可购屋总价约为1104万元,但1千万上下在台北市能买到房子吗?

住商不动产企研室经理徐佳馨指出,以目前北市各区平均房价来看,寻找北投区、文山区及万华区等地的老旧小公寓,还是勉强能找到符合条件的房子,只是空间不会太大,而且有水电管线要替换的问题。

租金房贷比逾6成是进场良机?

另外,再看看「租金房贷比」,指的是每月租金占每月房贷的比重,若高于6成表示租金支出较高或房价相对较低,这时就可以考虑买房。

陈杰鸣说,若以单价60万元、25坪要价1500万元的房子计算,若贷款1200万、利率1.7%、本利摊还,选择20年房贷每月需缴59016元,租金房贷比为63%;30年房贷则为42576元,租金房贷比更是高达88%。

陈杰鸣指出,目前的购屋环境,其实对无壳族相当友善,有银行推出5年宽限期、9成房贷成数及40年期的房贷,利率最优更来到1.56%,堪称是「史上最佳购屋条件」。

在有自备款的前提下,就算是首购族也可以善用宽限期、房贷期数等,适度降低负担。

陈杰鸣表示,选择30年期房贷的民众有逐渐增多的趋势,虽然30年看似房贷要揹很久,但随着个人职涯进程,收入会持续增长,往后也可以透过多余存款多还一点贷款,不见得一定会揹到30年。

而从理财的角度来看,最长5年的宽限期,可以将原本要缴房贷的资金进行其他报酬高于房贷利率的商品进行投资,不失为减轻负担的方法,但重点是要勤做功课研究,不要胡乱投资反而得不偿失。

另外不少民众担心未来会不会碰上景气循环或升息的问题,徐佳馨指出,利率与景气息息相关,虽然未来升息的确有可能影响到房贷利率,但其实不用太过担心,因为以现在经济环境来看,不至于一口气狂升,甚至美国联準会都已经停止升息了,影响其实有限。

最后提醒,买房这种事就像人到了适婚年纪,「没对象的话,何必硬要结婚?」徐佳馨表示,考量自身条件,该买房子的时候就买,千万不要高贷款、甚至借信贷扩充信用,一旦超过自己的承担能力缴不出房贷,恐怕有沦为法拍屋的风险。

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